成都市保障性住房运营管理细则 （征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条 目的依据

　　为规范成都市保障性住房运营管理工作，按照《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《成都市人民政府办公厅关于印发成都市保障性住房管理暂行办法的通知》（成办规〔2025〕3号）等文件精神，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 适用范围

　　本细则适用于成都市行政区域内保障性住房回购管理、内部流转、住房调换、监督管理等工作。

　　第三条 管理原则

　　保障性住房实行封闭管理，遵循以下原则：

　　（一）严禁通过买卖、赠与、抵押、置换等任何形式将保障性住房擅自上市交易或变相转为商品住房；

　　（二）保障性住房可依法依规进行租赁、继承，因离婚析产发生权属转移的，保障性住房性质保持不变；

　　（三）政府或指定运营机构有权对保障性住房实施回购，回购后继续作为保障性住房使用；

　　（四）保障对象因条件变化需退出住房的，其房屋由运营机构统一收回或面向符合条件保障对象转让，实行封闭流转。

　　第四条 部门职责

　　市住建局负责保障性住房运营管理政策制定、工作指导和行业监管。

　　区（市）县住建部门为本辖区保障性住房管理的实施主体，负责保障性住房房源管理、运营管理、监督管理、信访处理等工作。

　　第五条运营机构

　　有关市属国有企业成立保障性住房运营机构（以下简称运营机构），负责所属项目公司建设的保障性住房运营管理工作。

　　第二章 封闭流转

　　第六条 流转情形

　　购房人符合以下条件之一的，可申请在保障性住房管理服务平台（以下简称服务平台）挂牌转让所购保障性住房，购买对象应已取得保障性住房购买资格。

　　（一）取得保障性住房不动产权登记证书满3年。

　　（二）购房人（含共同申请人）因重大疾病急需退出保障性住房，持有二甲及以上医院明确诊断相关证明材料的。

　　（三）已再购买其他住房，承诺退出保障性住房但未到退出期限的。

　　转让的保障性住房应符合以下条件：

　　（一）无购房贷款抵押外的违规贷款或抵押，无租赁关系，无法律纠纷。

　　（二）未改变房屋居住用途，房屋结构无拆改、设施设备无缺失。

　　（三）水、电、燃气、电信等公共事业费用和物业服务费用已结清。

　　第七条 流转价格

　　流转价格由买卖双方协商确定，最高不得超过原购房价格×（1+累计年度涨幅系数），累计年度涨幅系数=1%×n（n为购房合同签订之日至转让时的完整自然年数，不足一年的按一年计算）。购房人自行装修部分价格由买卖双方自行协商。

　　第八条 流转程序

　　（一）购房人通过服务平台向项目所在地区（市）县住建部门提出挂牌转让申请，根据不同转让情形，提交医院证明材料、购房证明等材料。

　　（二）区（市）县住建部门在5个工作日内对出售人提出的挂牌出售申请进行审核，完成房源情况实地核查。符合流转条件的，将待转让房源通过服务平台对外公开展示。

　　（三）已纳入轮候库的保障对象可在服务平台对意向房源提出申购申请。买卖双方达成一致意见后，签订转让协议并在服务平台提交区（市）县住建部门。

　　（五）区（市）县住建部门对申购保障对象资格进行复核，复核通过后，按照存量商品房交易有关规定进行后续交易手续办理。

　　第九条 法院拍卖

　　因人民法院强制执行处置保障性住房的，可对登记在被执行人名下的保障性住房进行司法拍卖，参与的竞拍购买人应符合购买保障性住房条件并已取得保障性住房资格，竞买所得的房屋性质仍为保障性住房。

　　第十条 其他产权转移情形

　　保障性住房因继承、离婚析产、夫妻财产约定等情况发生房屋不动产权转移的，不动产登记机构按规定办理转移登记，房屋性质仍为保障性住房。

　　第三章 回购管理

　　第十一条 回购情形

　　购房人有下列情形之一的，所购保障性住房由运营机构回购：

　　（一）继承人申请回购的；

　　（二）购房人在本市再购买其他住房应退回保障性住房的；

　　（三）国家、省、市规定的其他符合条件的情形。

　　第十二条 回购价格

　　（一）回购价格根据原购房价格并结合房屋折旧和银行同期活期存款利率因素综合确定，折旧率按每年1%计算（不足1年按1年计算）。计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×1%+购买时年度至回购前一年度的银行同期活期存款利率）。

　　（二）购房人在本市再购买其他住房的，退出时回购价格根据原购房价格加银行同期活期存款利率确定，计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1+购买时年度至回购前一年度的银行同期活期存款利率）。

　　（三）原购房价格是指提出回购的申请人获得该保障性住房的购房价格。若为通过法院竞买获得，原购房价格取竞买价格或该房屋最后一次非法院拍卖流转价格的低值。

　　购房人自行装修的费用不计入回购价格。回购资金由运营机构自筹。

　　第十三条 回购程序

　　（一）购房人在服务平台上向运营机构提出回购申请。

　　（二）运营机构在5个工作日内对购房人提出的回购申请进行核实，核实通过的提交区（市）县住建部门审核。

　　（三）区（市）县住建部门在5个工作日内，对符合回购情形进行审核。

　　（四）审核通过后，若非购房人原因，运营机构应在3个月内完成与购房人签署回购协议，办理产权变更手续和房屋腾退收回等事项。

　　（五）运营机构将回购房源及时上传至服务平台未售房源库。

　　第十四条 回购房源腾退期

　　购房人在本市再购买其他住房的应退回保障性住房的，设置腾退期，具体流程如下。

　　（一）购房人应当在办理新购住房买卖合同备案之前，须向运营机构提交保障性住房退出承诺书。经区（市）县住建部门审核通过后，可先行办理所购住房网签合同备案。

　　（二）购买预售商品住房的，应自交房之日起1年内退回保障性住房；购买现售商品住房或存量住房的，应自合同备案之日起1年内退回保障性住房。购房人按照约定时间腾退房屋并结清水、电、燃气、电信等公共事业费用和物业服务费用后，方可办理新购住房不动产权登记。

　　（三）购房人应按照约定退出时间，提前3个月提出回购申请，具体程序按照第十三条规定执行。购房人未按规定退回保障性住房的，运营机构可向人民法院申请强制执行。

　　第十五条 回购房源再配售

　　回购后的保障性住房性质不变，纳入服务平台统一管理，并作为保障性住房继续向符合条件的保障对象顺销。回购的保障性住房再次配售价格结合回购价格、房屋修缮费用、管理费用、合理利润以及相关税费等因素，由运营机构拟定，报区（市）县住建部门核定后执行。

　　在服务平台销售6个月未能售出的，运营机构可报经区（市）县住建部门同意，将该房屋转为保障性租赁住房面向符合条件保障对象租赁。

　　第四章 住房调换

　　第十六条调换情形

　　保障对象可提出住房调换申请。在房源条件具备情况下，支持保障对象申请住房调换，一个家庭最多可调换1次。

　　第十七条调换程序

　　（一）购房人因工作、生活、家庭人口发生变化等原因需调换保障性住房的，在服务平台上或直接向运营机构申请调换保障性住房，并提供工作证明、出生证明、结婚证明、离婚证明等佐证材料；

　　（二）运营机构对购房人申请资料进行初审，并上传至区（市）县住建部门复核。符合调换条件的，运营机构与购房人签署调换协议；

　　（三）运营机构向购房人提供调换意向选择，协助购房人锁定新房源；

　　（四）锁定新房源后，按照第十三条明确的回购程序实施原房屋回购；

　　（五）原房屋回购后，运营机构协助购房人完成锁定房源购买手续。

　　第五章 监督管理

　　第十八条 监督职责

　　市住建局加强对各区（市）县、运营机构保障性住房使用管理、回购管理、内部流转等工作的政策指导、行业监管和双随机抽查，不符合规定要求的，督促各区（市）县、运营机构进行整改。

　　各区（市）县住建部门加强对运营机构和保障对象的监督检查，对保障性住房项目后期使用管理、房屋退出回购管理、违规行为发现、线索上报等工作进行监管，发现违法违规行为的，依法依规进行处置。

　　第十九条 违规行为处置

　　（一）运营机构发现购房人存在违法违规情形的，应当责令其限期改正，逾期未改正或拒不改正的，报经区（市）县住建部门核定后，运营机构可解除购房合同，收回保障性住房，并按照原购房价格扣除使用年限折旧后（年折旧率1%）退还剩余房款，同时按照市场租金计收租金，时间从签订购房合同之日起至住房退回之日止。相关违规行为纳入住房保障信用记录，自收回住房之日起5年内不得申请任何形式的住房保障。

　　（二）各级住建部门、运营机构工作人员在资格审核、回购管理等工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，由上级主管部门或监察机关依法依规给予处理；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关追究责任。

　　第六章 附则　　

　　第二十条 解释机关

　　本细则由市住建局承担具体解释工作。

　　第二十一条 实施期限

　　本细则自2025年X月X日起施行，有效期2年。