全方位解读房屋产权及常见问题解读（附案例）

　　什么是房屋产权

　　是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

　　让人晕菜的房屋所有权和土地使用权

　　土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。

　　土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：民用住宅建筑权属年限为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用房屋建筑权属年限为40年。

　　土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是属于个人产权，是私有财产权的一种，年限是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。

　　土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

　　也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但土地是国家的。

　　根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。

　　为了便于大家阅读，小编用故事的形式去展现：

　　面对房价暴涨的趋势，很多人都觉得买房旱涝保收，不会亏本。老王也不例外，他盘算着：“我反正要买一套自住，如果房价跌了，那我房子还在；可一旦房价继续上涨，我就很难买得起啦！”抱着这样的心态，老王每天下班后就沿着上海的地铁线看房子，看着看着老王突然发现，上海外环以外的房子已经达到了每平米四万多，可内环以里依然有一些房子每平米只要四万多，也就是所谓的“老公房”。这些老公房房龄老，条件差，面积小，楼层低，结构不合理，还没有电梯，但地理位置极其优越，而且得房率也高得喜人。老王看得是又惊又喜，而中介也笑眯眯地带他去看了多套老公房。

　　老王越看越欢喜，心想：“老公房可能条件差了点儿，但我一外地来的新上海人，能有钱买房子就不错了，哪里还能这么讲究？更何况装修之后住着也会很舒服。”他还试探性地询问他的女神：“究竟是买市区的老房子，还是郊区的新房子呢？”

　　女神不假思索地说：“当然是市区的老房子。老房子虽然破一点儿，但装修之后住着还可以。最重要的是交通方便，特别有助于你这样的有为青年事业的发展。”而且女神也试探性地问：“你开始看房子啦？什么时候我陪你去看看吧？”老王笑而不语，心里却是美滋滋的，心想一旦把房子搞定，那他离女神又近了一大步吧！于是老王决定买老公房。

　　在碰到他的朋友林检察官时，老王不由感慨：“你说咱们是真苦啊，只能买得起老公房。你说这老公房为什么便宜，还不是因为房龄老！说起来是买一套房子，实际上只能算半套房子啊。”

　　林检愣了一下问：“这怎么说？”

　　老王叹了口气：“这房产证上写得明明白白，房屋的使用权期限是70年。老公房楼龄大部分都已经三十年了，甚至还有四五十年的，再过个几十年就收归国家了，你说这可不是只能算半套房吗？”

　　林检笑道：“这你说得可就不对了。”

　　老王疑惑地问：“哪里不对？”

　　林检：“也难怪你会误会，业主对房屋享有所有权，对土地享有使用权。使用权才有期限，所有权是没有期限的。”

　　这下子轮到老王愣了：“不都是一套房子吗？怎么还分什么房屋所有权，土地使用权，搞也搞不清楚。”

　　林检：“就比如说，你现在准备买的房子面积多大？”

　　老王不好意思地说：“也就是54平方米，一室一厅吧。”

　　林检：“那你这套房子对应的土地面积是多大呢？”

　　老王：“当然也54平方米啦。”

　　林检：“错，顶多9平方米！”

　　老王这下子糊涂了：“我房子明明是54平方米，怎么对应的土地只有9平方米？”

　　林检：“很简单，你这老公房是6层楼吧？（老王点点头。）那么你这套房子上下一共是六套吧？（老王又点点头。）所以说，其实是你们6户人家一起分摊这54平方米。也就是老公房楼层少才有这么多土地，如果把老公房拆了重新建公寓房，那么54平方米的房子能对应 9 平方米的土地就不错啦。”

　　老王还是不懂：“你说的意思我差不多明白了，也就是说土地反正就是这么多土地，如果一块土地上建的楼层多了，那么每户房屋对应的土地就少了。但这和我们说的有什么关系呢？”

　　林检：“你能明白房屋的面积和房屋对应的土地面积是两个概念，那我就好说多了。对于房屋的面积，你享有的是完整的所有权，不管时间如何推移，只要房子不被推倒，你就能一直享有房屋的所有权。但房屋对应的土地则不然，房屋对应土地的所有权归国家，而你是在国家批准的期限内使用这块土地，我们通常说的70年产权就是指这块土地的使用期限。”

　　老王：“所以到期之后土地会被国家收回去，而房屋仍然留在你手里？”

　　林检：“也不是。我们国家实行房地一体原则，即房屋的所有权和土地的使用权必须在同一个人手里。比如你不能只买土地，不买房子；或者只买房子，不买土地。国家在搞拆迁的时候也会把土地和房子一起收回去，不会只收土地或者只收房子。”

　　老王：“这不就是只能用70年的意思吗？等到期之后难道还能继续用？”

　　林检开始给他普及法律常识：“在我国很多地方，拥有不动产的业主都有三本证书：房产证、土地证和契证。许多人认为房产证象征对房子的所有权，土地证象征对土地的所有权，这样的观念其实并不准确，因为两本证所代表的权利性质是不一样的。”